Due Diligence Imobiliária e Regulatória
Investigação técnica que antecede transações imobiliárias e operações de M&A para identificar passivos ocultos antes do fechamento. Analisamos matrícula, certidões, alvarás, AVCB, licenças, autuações e processos administrativos.
O Que É a Due Diligence
Trabalho de investigação que precede a aquisição de um imóvel, a entrada em uma operação societária ou o fechamento de um contrato relevante. Verifica a situação dominial, urbanística, fiscal, sanitária, ambiental e administrativa do ativo, identifica passivos ocultos e fundamenta as cláusulas de garantia e ajuste de preço da transação.
Investigação Documental
Análise de matrícula, certidões, alvarás, AVCB, licenças, atestados e processos. Verifica regularidade, escopo, vigência e aderência ao uso atual.
Base Legal
Lei nº 6.766/1979 (parcelamento do solo), Lei nº 4.591/1964 (incorporações), Lei nº 6.404/1976 (S.A.), Lei nº 12.846/2013 (Anticorrupção), regulamentos CVM e Receita Federal.
Proteção do Comprador
Identifica embargos, autuações, ITR/IPTU em aberto, condicionantes de licença não cumpridas, áreas contaminadas e demais passivos que afetam o valor.
Quem Precisa de Due Diligence
Toda transação relevante deveria ser precedida de due diligence — para o comprador, para o vendedor que quer manter preço, e para o financiador.
Investidores em Incorporação
Aquisição de terrenos para incorporação imobiliária. Verifica regularidade do parcelamento, restrições urbanísticas, viabilidade do projeto.
Aquisição Industrial e Comercial
Compra de galpões, fábricas e prédios comerciais. Análise de AVCB, licenças ambientais, contaminação de solo e adequação ao uso pretendido.
Fundos Imobiliários e M&A
Fundos imobiliários, fundos de private equity e operações de M&A onde o ativo regulatório é parte central do valor da operação.
Instituições Financeiras
Bancos e financeiras que tomam o imóvel em garantia. A due diligence reduz risco de inadimplência por passivo regulatório descoberto depois.
Como Conduzimos a Due Diligence
Definição de Escopo
Mapeamento do ativo, do uso pretendido e dos riscos prioritários. Definição da profundidade da investigação e prazo, conforme cronograma da transação.
Análise Dominial e Cartorária
Matrícula atualizada, ônus reais, ações reais e pessoais, certidões dos vendedores, validade da cadeia dominial nos últimos 20 anos.
Análise Regulatória
Habite-se, Auto de Conclusão, AVCB, alvará de funcionamento, licenças sanitárias e ambientais, certidões municipais, processos administrativos.
Inspeção Física
Vistoria técnica para confrontar a documentação com a realidade — uso atual, ocupações, alterações construtivas, indícios de contaminação.
Relatório e Cláusulas
Relatório com semáforo de risco, estimativa de passivos, sugestão de cláusulas contratuais (ajuste de preço, escrow, indenização, obrigações pós-fechamento).
⭐ Due Diligence Que o Banco e o Fundo Reconhecem
Nosso relatório é estruturado no padrão exigido por bancos, fundos imobiliários e escritórios de M&A em São Paulo. Em 36 anos de operação, conhecemos cada armadilha das prefeituras paulistas, da CETESB e do Corpo de Bombeiros.
- Análise integrada — dominial, urbanística, sanitária, ambiental, fiscal, trabalhista
- Equipe própria com engenheiros, arquitetos e técnicos cartorários
- Inspeção física documentada com evidência fotográfica
- Relatório com semáforo de risco e estimativa de passivos
- Sugestão de cláusulas contratuais e estrutura de garantias
⚠️ Comprou sem due diligence? O passivo é seu
Sob a Lei nº 6.404/1976 e o Código Civil, o adquirente sucede em obrigações ambientais (Lei nº 6.938/1981, art. 14, §1º — responsabilidade objetiva e solidária) e em passivos urbanísticos. Alvarás cassados, autos de infração, áreas contaminadas e embargos passam para o novo dono.
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