Consulta Prévia de Uso e Ocupação do Solo
Análise de viabilidade urbanística antes de locar imóvel, comprar terreno ou abrir CNPJ. Verifica zoneamento, índices urbanísticos e restrições da via — passo zero para evitar prejuízo com endereços incompatíveis com a atividade.
O Que É a Consulta Prévia
Análise técnica que verifica se determinada atividade econômica é compatível com o endereço escolhido, considerando zoneamento, índices urbanísticos, restrições viárias e classificação CNAE — passo zero antes de qualquer compromisso imobiliário ou abertura de CNPJ.
Zoneamento
Identifica a zona de uso (ZER, ZM, ZC, ZEIS, ZEU, etc.) e quais atividades são permitidas, permitidas com condicionantes ou proibidas no local.
Base Legal
Em SP capital: Lei nº 16.402/2016 (Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo), Lei nº 16.050/2014 (Plano Diretor Estratégico) e Decretos regulamentares. Demais municípios: Plano Diretor próprio.
Índices Urbanísticos
Coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, gabarito, recuos, restrições da via — definem o que é construtível e operável no imóvel.
Quem Precisa da Consulta
Qualquer pessoa ou empresa que esteja prestes a assumir compromisso financeiro vinculado a um imóvel — antes que seja tarde para reverter.
Antes da Locação
Empresas prestes a assinar contrato de locação. Confirma se a atividade pretendida pode ser exercida no endereço — evita aluguel pago em imóvel inviável.
Incorporadoras e Construtoras
Análise de viabilidade urbanística antes de comprar terreno — coeficiente de aproveitamento, gabarito, eixo de estruturação, área computável e cobrança de outorga onerosa.
Redes Varejistas
Escolha de pontos comerciais com filtro urbanístico. Evita decisão por aparência do imóvel sem confirmar zoneamento e restrições da via.
Consultórios e Clínicas
Profissionais autônomos antes de instalar consultório. Algumas atividades de saúde são restritas em zonas residenciais — consulta prévia evita interdição.
Como Realizamos a Consulta
Levantamento do Imóvel
Coleta de dados do endereço (CEP, número, IPTU, matrícula), CNAE da atividade pretendida e características operacionais (área, fluxo, horário).
Análise no Geosampa
Em SP capital, consulta ao mapa oficial da prefeitura — zona de uso, eixos, áreas de proteção, restrições da via e camadas relevantes (operações urbanas, ZEPAM, APP).
Cruzamento com a LPUOS
Aplicação dos quadros de classificação de atividades e parâmetros da Lei nº 16.402/2016, identificando se a atividade é permitida (R) ou não-residencial (nR), e em qual subcategoria.
Análise de Risco
Identificação de polos geradores de tráfego, exigência de Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), restrições de incomodidade, regras de estacionamento e operação noturna.
Parecer Técnico
Relatório com conclusão (viável, viável com condicionantes ou inviável), parâmetros aplicáveis e próximos passos para o licenciamento. Em casos complexos, protocolo na CTLU.
⭐ Decisão Imobiliária com Segurança
Em 36 anos, evitamos contratos de locação ruinosos para clientes ao identificar incompatibilidade de zoneamento antes da assinatura. A consulta prévia custa frações do prejuízo de uma operação inviável.
- Análise no Geosampa e na LPUOS atualizada
- Identificação de eixos de estruturação e parâmetros aplicáveis
- Verificação de restrições da via e classes de incomodidade
- Avaliação de exigência de EIV e demais estudos
- Articulação com SMUL/Subprefeitura quando necessário
⚠️ Imóvel sem viabilidade urbanística não tem alvará possível
Não importa quanto investimento foi feito — sem zoneamento compatível, o Auto de Licença de Funcionamento será indeferido. A consulta prévia é decisiva e deve preceder qualquer contrato.
Próximos Passos do Licenciamento
Certidão de Diretrizes Urbanísticas
Para empreendimentos — diretrizes de parcelamento, áreas verdes e infraestrutura.
Saiba mais →Auto de Licença de Funcionamento (ALF)
Próximo passo após viabilidade urbanística — autoriza a operação.
Saiba mais →Estudo de Viabilidade Técnica
Análise abrangente de viabilidade técnica e regulatória.
Saiba mais →Hub — Mais Serviços
Visão geral dos serviços de licenciamento e regularização.
Saiba mais →Perguntas Frequentes sobre Consulta Prévia
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