Certidão de Diretrizes Urbanísticas
Documento da Prefeitura que define as diretrizes para parcelamento do solo, loteamentos, condomínios e empreendimentos de impacto — sistema viário, áreas verdes, áreas institucionais, infraestrutura exigida e dimensões mínimas. Marco zero do projeto de incorporação.
O Que É a Certidão de Diretrizes
Documento expedido pela Prefeitura, em resposta a requerimento do empreendedor, que define as diretrizes urbanísticas a serem observadas no projeto de parcelamento do solo ou em empreendimentos de impacto. Antecede a elaboração do projeto de loteamento ou incorporação.
Diretrizes Vinculantes
Define o traçado viário, áreas públicas, infraestrutura mínima e condicionantes — vincula o projeto que será submetido à aprovação municipal.
Base Legal
Lei Federal nº 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano), Lei nº 11.977/2009 (diretrizes habitacionais), Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), Plano Diretor municipal e, em SP capital, Lei nº 16.402/2016.
Marco Zero do Projeto
Antecede o projeto urbanístico — é a base sobre a qual se desenvolve loteamento, condomínio horizontal ou empreendimento de impacto.
Quem Precisa da Certidão
Empreendedores que pretendem parcelar gleba, implantar empreendimentos de grande porte ou solicitar parecer urbanístico vinculante.
Loteamentos
Empreendedores de loteamentos urbanos abertos ou de acesso controlado — diretrizes para sistema viário, lotes e áreas públicas conforme Lei nº 6.766/1979.
Condomínios Horizontais
Incorporadoras de condomínios de lotes (Lei nº 13.465/2017) e horizontais — exigências específicas de áreas comuns, sistema viário interno e segurança.
Empreendimentos de Impacto
Shoppings, hipermercados, hospitais, terminais — empreendimentos que exigem Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) e diretrizes específicas.
Desmembramentos e Remembramentos
Operações de parcelamento sem abertura de novas vias, para desdobro ou unificação de lotes — diretrizes simplificadas conforme normativa municipal.
Como Obtemos a Certidão
Levantamento da Gleba
Análise da matrícula, planta planialtimétrica, georreferenciamento, identificação de APP, recursos hídricos, ferrovias, rodovias e outras restrições.
Anteprojeto Urbanístico
Estudo preliminar de parcelamento — sistema viário articulado, quadras, lotes, áreas verdes e institucionais conforme parâmetros legais.
Requerimento à Prefeitura
Protocolo do pedido com planta, memorial descritivo, certidões de propriedade e ART do responsável técnico junto à Secretaria de Urbanismo competente.
Análise Técnica e Articulação
Acompanhamento da análise por urbanistas, ambiental, infraestrutura e tráfego municipais, atendimento a complementações e articulação com concessionárias.
Emissão e Próximas Fases
Emitida a certidão, segue-se com o projeto de parcelamento para aprovação, licenças ambientais (LP/LI), alvarás de execução e registro no Cartório de Imóveis.
⭐ Diretrizes Robustas Aceleram a Aprovação Final
Em 36 anos, aprendemos que diretrizes mal definidas geram retrabalho de projeto e perda de cronograma. Coordenamos urbanismo, ambiental e infraestrutura desde a certidão para que o projeto siga sem surpresas.
- Anteprojeto urbanístico aderente à Lei nº 6.766/1979 e Plano Diretor
- Coordenação com diagnóstico ambiental e licenciamento CETESB
- Articulação com concessionárias de água, esgoto e energia
- Verificação de áreas de proteção (APP, ZEPAM, tombamentos)
- Equipe técnica multidisciplinar — arquitetos, urbanistas e engenheiros
⚠️ Diretrizes vencidas exigem renovação — e podem mudar
Se a certidão expirar antes da aprovação do projeto, a renovação pode trazer diretrizes diferentes em função de alterações no Plano Diretor ou na LPUOS, comprometendo o anteprojeto e a viabilidade econômica.
Documentos e Etapas Relacionadas
Consulta Prévia de Uso e Ocupação do Solo
Etapa anterior — viabilidade urbanística básica.
Saiba mais →Licença Ambiental Prévia (LP)
Licenciamento ambiental para empreendimentos de impacto.
Saiba mais →Relatório Ambiental Preliminar (RAP)
Estudo ambiental simplificado que pode acompanhar o projeto.
Saiba mais →Hub — Mais Serviços
Visão geral dos serviços de licenciamento e regularização.
Saiba mais →Perguntas Frequentes sobre Diretrizes Urbanísticas
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