Estudo de Viabilidade Urbanística
Antes de comprar terreno ou alugar ponto comercial, saiba exatamente o que a lei permite construir e operar. Analisamos zoneamento, coeficientes, recuos e gabarito conforme o Plano Diretor e a Lei de Uso e Ocupação do Solo.
O Que É o Estudo de Viabilidade Urbanística
Análise técnico-jurídica que determina o que pode ser construído e operado em um terreno, com base na legislação urbanística aplicável. Examina zoneamento, índices, recuos, gabarito e atividades permitidas, transformando regras complexas em respostas práticas para a tomada de decisão.
Análise de Zoneamento
Identificação da zona urbanística do imóvel, usos permitidos, atividades proibidas e parâmetros aplicáveis conforme a Lei de Uso e Ocupação do Solo.
Base Legal
Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), Plano Diretor municipal e LUOS local. Em SP capital: Lei nº 16.050/2014 (PDE) e Lei nº 16.402/2016 (LPUOS).
Índices Urbanísticos
Cálculo do potencial construtivo — CA básico e máximo, taxa de ocupação, taxa de permeabilidade, recuos e gabarito de altura.
Quem Precisa de Análise Urbanística
Todo empreendedor que precisa decidir compra, locação ou implantação de atividade dependente de zoneamento.
Incorporadoras
Avaliação de glebas e terrenos para incorporação residencial, comercial ou de uso misto. Cálculo do produto possível e da outorga onerosa.
Redes Varejistas
Escolha de pontos comerciais — verificação se a atividade é permitida na zona, antes da assinatura do contrato de locação.
Indústrias
Implantação de plantas industriais — Indústrias e usos não residenciais dependem de zonas específicas (ZPI, ZDE, ZEU em SP capital).
Investidores
Avaliação patrimonial, due diligence imobiliária e levantamento de potencial construtivo de carteiras de imóveis.
Como Elaboramos a Análise Urbanística
Identificação do Imóvel
Coleta de matrícula, IPTU, certidão de uso do solo e cadastro municipal. Conferência de dimensões, testada e área de fato.
Enquadramento na Zona Urbanística
Identificação da zona conforme a LUOS local, eventuais sobreposições (eixos, operações urbanas, ZEIS, área envoltória de bem tombado).
Aplicação dos Índices
Cálculo de CA básico e máximo, taxa de ocupação, permeabilidade, recuos, gabarito e número mínimo de vagas para a atividade pretendida.
Verificação de Usos Permitidos
Conferência se a atividade pretendida é admitida na zona — categorias de uso (R, nR1, nR2, Ind), grupos de atividades e restrições.
Parecer Urbanístico Conclusivo
Relatório com volumetria possível, estimativa de outorga onerosa, riscos e recomendações para o projeto, assinado por arquiteto urbanista.
⭐ Especialistas em Legislação Urbanística de SP
São Paulo tem uma das legislações urbanísticas mais complexas do país, com sobreposição de PDE, LPUOS, Operações Urbanas e Eixos. Em 36 anos, dominamos a leitura dessas regras para responder o que de fato é possível em cada terreno.
- Análise integrada com Plano Diretor e LPUOS vigentes
- Volumetria preliminar e cálculo de outorga onerosa
- Conhecimento de Operações Urbanas Consorciadas (OUC)
- Identificação de ZEIS, áreas envoltórias e restrições especiais
- Articulação direta com SMUL/SP e secretarias municipais
⚠️ Zoneamento muda — sempre consulte antes de comprar
Planos Diretores e Leis de Zoneamento são revistos periodicamente. Em SP capital, a LPUOS está em revisão. Consultar a legislação vigente antes da compra evita prejuízos com terrenos que não comportam o produto pretendido.
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